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[杂谈] “深珠通道”,不过是黄粱一梦!

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主楼
发表于 2019-7-25 22:55 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
很多人在楼市喜欢沉迷于概念,前两年沉迷“深中通道”,这两年又开始沉迷“深珠通道”。猪哥就纳了闷,这类专用名词,都是开发商御用文案发明的,刚需啊白领啊跟着起啥子哄?
2016年底-2017年,“深中通道”概念让三乡、南朗火了一把,三乡雅居乐从2016年初的五千左右涨到一万五。2017年5月,猪哥发文《不要赚取最后一个铜板,三乡坦洲是最好的卖出时机》,今天的二手市场证明,2017年5月中山是个分水岭,快速补涨失去洼地优势后,这两年中山楼市二手房跟着珠海二手下行。

现在八字还没一撇,又要炒作“深珠通道”,前两年被“深中通道”套住的人,有伴了。


一、深圳外溢中山珠海,难于上青天。

现在经常有人说,“深珠通道”会让珠海享受深圳人口和产业的外溢,猪哥就笑了。这是没睡醒?

城际道路的开通,确实会带来可观的流量,但是这个流量跟银行的过路流水一样是没什么用的。什么叫做过路流水?如果你的账户上午进账两万,下午全部转走,去买二手房的时候,银行是不认你这个流水的,没有一点沉淀。因为没有虎门大桥堵车,深圳人可能来长隆玩的次数多一点,仅此而已。至于珠海居住深圳上班的,如果工资大幅增长购买深圳,肯定会毫不犹豫卖房去深圳买。

“深珠通道”会导致深圳人口和产业外溢吗?

1、先谈谈人口外溢。

深圳上班过珠海中山来居住,每天过桥过路费得100块吧?每天往返两百多公里,油费得80块吧?估计只有深圳土豪才有这个能力,但是土豪有这个需求吗?深圳刚需除非脑子进水了每天花180块过来中山珠海居住,每周牛郎织女聚一次大多数不愿意。临深地带,东莞的长安、黄江、樟木头、清溪这些地方,惠州的大亚湾,都要比来珠海方便且比唐家廉价得多吧?

2010-2016年,珠海房价一直上涨,而中山房价停滞不前,不少珠海人溢出中山,也就是止步于坦洲,前几年三乡房价才五千左右,有多少人珠海上班去稍稍远一点的三乡居住?2016年底到2017年初,珠海楼市高压调控后,中山短短半年补涨翻倍,这两年住在坦洲珠海工作的人已经出现明显回流。

2、再谈谈产业外溢。

重工业需要廉价的土地,放眼大湾区,江门的土地比珠海便宜得多,企业进来首先考虑的是员工能否留住,唐家房价已经不菲,普通员工无法安居乐业,产业哪有外溢珠海的动力?高科技企业需要产业集群,所以华为搬去了东莞松山湖,娘家不远来去方便。唐家高新区难以达到产业集群效果,有名气一点的企业是魅族和金山。今天的手机市场好像已经没魅族什么事,金山软件就比较搞笑了,金山毒霸每天跟2345抢夺猪哥电脑的浏览器,比上甘岭战役争夺还要激烈。

栽下梧桐树引来金凤凰。南朗、三乡、金鼎、唐家产业目前有政府正在大兴土木看得见的利好吗?唐家高新区跟大湾区其他地方比有竞争优势吗?猪哥上个月曾经感慨发文,《高新区,能干点房子以外的事吗?》。再说了,招商也是个技术活,不是你想招商就能招来。珠海的定位不是高新技术,而是旅游城市,现在连曾经高大上的横琴自贸区都定位为旅游,所以珠海对于高新技术企业的吸引力有限。

3、打铁还需自身硬。

深中通道、深珠通道开通,首先是珠海中山自身产业的大幅崛起,有了产业才会有了大量的人口净流入,才会增加居住需求,才会导致房价上涨,这是决定性因素。这些年珠海的高层频繁更换,大都是过路客,十年树木百年树人的思维,首先是需要把珠海当成自己的家。领导都是过客,自身该如何硬起来?2016年珠海调控,猪哥就很清晰看到这点,发文《调控给了珠海两年时间,珠海能雄起吗?》,呼吁珠海大力发展唐家和西区产业,加快人口流入,2018年人口开始大幅度净增长了,但是高新区和西区产业并没有看到什么发展。


二、城际高速与地铁完全是两码事。

城际通道的开通,跟地铁开通完全是两码事。为什么很多城市地铁口上盖物业涨得快?因为修地铁的城市本来就是人口密度大,地铁会把城市人口密集的地段,分流过来,一两年时间就会繁华,红利看得见。而城际轨道,只是方便旅游出行和货物运输,并不会将不同城市的人口分流。

要说大桥概念,港珠澳大桥的概念比深中通道、深珠通道牛逼吧?但是横琴到现在五六年了,倾国家之力、倾广东之力、倾珠海之力,投资论千亿,现在产业都还没起来,据说大老板来视察的时候龙颜不悦,批评横琴忘记初心。2013年前后的横琴买家,五六年都没享受珠海房价上涨的红利。2016年“深中通道”被套住的买家,什么时候会享受红利?现在的“深珠通道”概念,10年内应该看不到希望吧?

路通了房价就会大涨?开什么玩笑!坦洲爱me公园就在高速路口,出行比吉大方便得多,但是爱me公园房价怎么单价才一万出头而吉大有单价五六万的万科珠宾?当年珠海建广珠轻轨的时候,不少人一厢情愿地认为,以后好方便,广州人会来中山珠海居住,城轨开通好几年了,谁见过广州人白天广州上班,晚上来中山珠海居住?城规前山站周边的房子,卖不过新香洲吧?广佛江珠城规开通,珠海人会每天晚上去房价便宜的江门居住吗?


三、最后说几句唐家。

唐家的魅力,在于半岛风景优美气候宜人而不是高新区的噱头。如果放开唐家二手限购,是不愁外地人接盘的,唐家楼市可以跟南湾甚至横琴抗衡;反之限购如果再持续几年,唐家的二手房不是现在短期有价无市,会长期有价无市。风险与机遇,是孪生兄弟。

2016年初,猪哥写过一篇关于唐家的文章,《唐家,不是人住的地方》,标题就已经概括了唐家的属性,神仙住的地方,远离都市的喧嚣。现在仍然建议喜欢清净打算自住、计划退休来住,在附近工作就近的,该买就买。纯投资的,三思后行。

如果今天你没有经过严谨的考察,而是在售楼部或者大V的文章里被灌输“深中通道”、“深珠通道”、“高新区”这些专用名词后头脑发热的,猪哥告诉你那是忽悠,不值得你便宜卖掉老家的房子来搏一把,不值得你自住问题还没解决来“投资”,不值得你加上高杠杆晚上噩梦连连来淘金。至于已经买了的,洗洗睡吧,别整天脑海萦绕,关心则乱。


今年不少人问猪哥唐北围如何?借用香山网友小螃蟹在某个帖子里跟帖所言:“珠海没有唐家北围这个地方(它就是金鼎)。打着唐家的旗号,这是开发商和中介的销售伎俩,因为金鼎比唐家半岛相对来说还是差一些,沾上唐家可能好卖一些,我们要实事求是,不要误导别人”。


猪哥举一反三:珠海没有横琴北围这个地方,横琴以北的叫做南湾;珠海没有横琴东围这个地方,横琴东面是澳门;珠海没有横琴西围这个地方,横琴西面是金湾的三灶。

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  发表于 2019-8-5 11:05
感觉珠海有点恶性循环了,出得起珠海这价格的,全国大把好地方可选了!  发表于 2019-7-29 12:59
支持: 5
感觉珠海无药可救  发表于 2019-7-29 12:15
同意“君子”之言。  发表于 2019-7-26 23:12
炒作“深中通道”、“深珠通道”来卖房,固然不好,但“深中通道”、“深珠通道”、对珠海的发展带来的效果是不言而喻的,楼主的帖子明显带有短见,中山、江门和珠海没有可比性,珠海的居住环境是它的魅力所在。  发表于 2019-7-26 10:58
上星期的中原开封,这星期的江南苏州,两个大中城市没什么大桥?没什么湾区?没什么外地有钱人吗没什么全国有钱人吗?房价才多少?还加码调控,不会偷偷放松吗?  发表于 2019-7-26 10:58
好像什么地方都是讲是外地人来买房的,北京讲全国人来,上海讲全国人来,深圳全国人来,***全国人...就连加拿大,澳洲,新西兰也是........当各个地都这外地有钱人来炒套房赚一笔,对珠要长远发展帮助?.........  发表于 2019-7-26 09:51
绝对大部分支持,有小部分异议就讲最近最热的两个城市,上周的中原开封45百万人历史旅游,这周的江南苏州人多地方好气候好有产业吧,两个城市房价才多少?还加码调控。珠海继续外地人来买套房赚一笔,对长远发展....  发表于 2019-7-26 09:28
珠海是一厢情愿,深中通道感觉两情相悦,那两个城市比较互动一些!!!反观大桥连的对面,九几年几百万人还停在九几年,珠海也当自己在九几年,现在全国发展到过1000万人的大城市十六座,200-1000万的中小多不胜数  发表于 2019-7-26 08:50
哈哈,支持猪哥!幽默而扎心,认真看过以后的人,不会被别人轻易忽悠  发表于 2019-7-26 00:38
请版主说话谨慎,不要误导网友。谢谢  发表于 2019-7-26 00:06
反对!强烈反对!  发表于 2019-7-26 00:04

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taiwan009 + 1 楼主,大部分说得有道理!支持!1、任何地.
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沙发
发表于 2019-7-25 23:21 来自手机 | 只看该作者
沙发沙发,我在高新区干了五年,最后还是跑去深圳打工了,在深圳的这一年里见证了魅族裁员,离职潮,好多魅族的跑过来面试,深圳机会多,我随便跳槽就是bat,ov,华为,前段时间拿了腾讯offer没去,不过不论是深珠,深中,通了对我们两地跑的有些帮助,比如现在一周回来一次,以后可以一周回来两次,有条件我还是会在深圳买老破小!

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大兄弟带带我 我也打算去深圳,it的  详情 回复 发表于 2019-8-2 15:28
kj
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  发表于 2019-7-29 13:02
支持: 5
  发表于 2019-7-26 14:19
深圳与中山比较Friend一点的感觉!可能因为珠海房价太高?还是因为珠海老和深圳吹特区,深圳特区大家信,但是珠海大家来过就是知道是不是九几年的五个特区?  发表于 2019-7-26 10:10
可以开通唐家到深圳的客船吗??这样更方便来往  详情 回复 发表于 2019-7-26 09:23
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板凳
 楼主| 发表于 2019-7-25 23:35 | 只看该作者
概念炒作,都是一地鸡毛。

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规划落地和概念是两回事,猪哥哥说的对,炒概念都是一地鸡毛  详情 回复 发表于 2019-7-31 12:18
非常正确,印证了我之前说的“大风吹过,一地鸡毛”  详情 回复 发表于 2019-7-26 22:55
不是的,是建错桥,应该建的是《深珠澳大桥》?  详情 回复 发表于 2019-7-26 10:11
支持: 5
  发表于 2019-7-26 10:01
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地毯
发表于 2019-7-25 23:38 | 只看该作者
对比珠海几大新区,最先起聚人气的会是十字门(必竟他是目前主城区外扩的一部份,再到航空城(西区工厂有就业人口有这个就近需要加上斗门区有能力的人都想住这一区),再次才会到唐家湾,最后才会是横琴,横琴越来越像一个坑(近期更规划一块地给澳门人做上楼盘和养老用,晕)

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如果年底开通的轨道按照地铁运营的话,我觉得十字门还是会不错的,但是如果按照城际来运营,就难说了,天天在十字门上班,真心觉得不方便,公交站要走好远,喜来登门口也没有公交站,都不知道这个公交站是咋规划的,  详情 回复 发表于 2019-8-23 09:52
澳门行业特殊,应该是控在一个量的,谈什么大发展?都早超过全世界了  详情 回复 发表于 2019-7-26 10:36
如果横琴没戏的话,十字门天天看着澳门,葡币不会隔着河飞过来十字门。珠海的前途,唯有祈祷横琴格局大一点,产业多一点。  详情 回复 发表于 2019-7-26 00:34
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地板
发表于 2019-7-25 23:54 来自手机 | 只看该作者
猪哥最近去过北围么?北围已经有企业:瑞士ABB国机机器人产业园、珠海城智大数据中心、数据安全天地融、汇金科技金融物联网总部、中以科技企业加速器、智谷圆芯等。都正在建,或已建成(比如机器人首期)。还有富士康等,但上次路过,没看到富士康开建。单纯从引进产业看,北围应该是珠海最有希望的地方。深珠轨道交通真落地,一站到前海,和珠海到广州南站(枢纽站,郊区)很不同。如果北围没希望,整个珠海就甭提了。不过,我不希望北围大涨,透支潜力。

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金鼎就金鼎呗,还北围?!北个锤子呀!! 一个珠海边缘化的农村,拿着自己手画的深珠通道意淫图,天天嚷嚷北大门、珠海枢纽、30分钟湾区生活...谁TM天天睡枢纽上?谁TM神经病深圳早茶珠海睡觉?所以说,炒房没文化,  详情 回复 发表于 2019-8-22 12:25
MIC
富士康应该梅西,老细搞政-治,老米打压兔子芯片行业,福建晋华了解一下.  发表于 2019-7-27 03:10
深中通道还有几年通车?珠海长远发展怎么搞?还是让全国人民来炒套房赚一笔,有用吗?越炒越高,房价收入比恶劣,人才来了不走吗???  详情 回复 发表于 2019-7-26 10:13
深珠通道十五年内落不了地,二十年内建不成。你信不?  发表于 2019-7-26 09:38
在北围工作了10年的企业员工高速你,北围就是扯淡!当然了你要说二十年后,我也没意见  发表于 2019-7-26 09:37
不要听风就是雨啊 说再多 最终还是要落到实处的:吸纳多少人就业,贡献多少税收 贡献多少GDP。。。  发表于 2019-7-26 08:31
赞同!  发表于 2019-7-26 08:25
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地下室
发表于 2019-7-26 00:04 | 只看该作者
深珠通道,绝对不是梦!

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谁都知不是梦,关键是什么时候完梦,这梦有多大,你说了等于没说。  详情 回复 发表于 2019-7-26 11:34
深中通道 ,快要通车了!  详情 回复 发表于 2019-7-26 10:13
伶仃洋大桥经两岸三地的最终博弈结果就是现在的港珠澳大桥和深中通道,深珠通道本来就是很多珠海人事的梦,永远不会达成~  发表于 2019-7-26 09:41
深珠应该主打的是轨道交通,如果只是公路,就有些同深中重复了。轨道交通,北围pk马鞍岛(离中山市区太遥远),想想就不是梦。  详情 回复 发表于 2019-7-26 07:57
深珠通道难道会出现一元巴士?  详情 回复 发表于 2019-7-26 00:32
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7
 楼主| 发表于 2019-7-26 00:32 来自手机 | 只看该作者
吉大先生 发表于 2019-07-26 00:04
深珠通道,绝对不是梦!

深珠通道难道会出现一元巴士?

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深中通道,深圳和中山产业互动。。。。。。珠海就继续全国有钱人炒套房赚一笔,轻松容易赚钱,不分行业,赚到就是赚到,种房也是技术活,哈哈 中山就继续你的古镇灯,三乡鞋,大涌红木,石岐乳鸽,翠亨旅游,东升脆  详情 回复 发表于 2019-7-26 10:19
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8
 楼主| 发表于 2019-7-26 00:34 来自手机 | 只看该作者
心随-风飞 发表于 2019-07-25 23:38
对比珠海几大新区,最先起聚人气的会是十字门(必竟他是目前主城区外扩的一部份,再到航空城(西区工厂有就业人口有这个就近需要加上斗门区有能力的人都想住这一区),再次才会到唐家湾,最后才会是横琴,横琴越来越像一个坑(近期更规划一块地给澳门人做上楼盘和养老用,晕)

如果横琴没戏的话,十字门天天看着澳门,葡币不会隔着河飞过来十字门。珠海的前途,唯有祈祷横琴格局大一点,产业多一点。

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还横琴对面,就是大桥对面今年也XX了,那个城市名字不能在网上乱打出来了,反正大家知道什么事就行了,年轻人代表着未来,今后N年都。。。。。。  详情 回复 发表于 2019-7-29 17:56
我也是这样看的,假如横琴有国家背书都搞不出什么花来,珠海就是炼狱,透支了潜力却带不来生机  详情 回复 发表于 2019-7-29 16:31
是这个道理  详情 回复 发表于 2019-7-26 11:38
讲到澳门啊!行业特殊,国家是控制在一个量的,所以嘛!大家都想都想得到就那样了!  详情 回复 发表于 2019-7-26 10:20
瑞士ABB国机机器人I 期已建成、珠海城智大数据中心已建成、数据安全天地融、汇金科技金融物联网总部、中以科技企业加速器、智谷圆芯等正在建。富士康也要入住,只是我没看到动工。都是真正的芯片相关高新企业。珠海  详情 回复 发表于 2019-7-26 07:35
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9
发表于 2019-7-26 00:38 | 只看该作者
当年,港珠澳大桥准备兴建的时候,网友们也说是炒作,呵呵

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老先生,今时不同往日,老黄历不能再翻了。什么高评低首付,多给中介费鼓励卖高价,翻手为云覆手为雨,这些都不管用了。 最严限购还在,投资,投资,投资弄不好就是掉坑里。我们平台有两套笋盘,首付可以做到10%,  详情 回复 发表于 2019-7-26 10:40
今天看来,大桥不错,只是连的九几年就几百万人的城市还是几百万人,它旁边那个城市就完全不一样了,当机立断,连深圳,深珠澳大桥,那就完全对起现在珠海这一百多万人的房价了  详情 回复 发表于 2019-7-26 10:23
珠海今天的房价,跟港珠澳大桥无关,是去库存和棚改政策以及金融放水,桥通之后最严限购。  详情 回复 发表于 2019-7-26 00:55
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10
发表于 2019-7-26 00:39 | 只看该作者
哈哈,坚决支持猪哥妙文!
幽默而扎心,我觉得凡是认真看过以后的珠海买房人,不会被别人轻易忽悠

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支持: 5.0
支持猪哥  发表于 2019-7-26 10:25
支持: 5
  发表于 2019-7-26 10:07
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