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[深度谈房] 土拍遇冷,利率上调…珠海楼市如何抓住“金九银十”?

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主楼
发表于 2019-9-6 14:12 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
  通常来说,每年9月和10月是楼市销售的旺季,各大楼盘会在此期间加推新盘、推出活动,来促进房子成交,在业内被奉为“金九银十”

  究其原因,一方面是行业规律。进入 9 月也就意味着即将进入第四季度,开发商面临年底工程款项和全年销售目标等多方面的压力,于是会加推房源,促成销售。

  到 11 月之后,市场将进入淡季。对于地产销售来说,年底回家过年到底是吃肉还是喝汤,就看9月和10月业绩能不能冲一把。


  再加上天气转凉,中秋国庆假期接踵而至,消费者更有时间和心情去看房,消费心理也比较松动,所以造成了楼市“金九银十”的盛况。

  然而,现在9月虽然已经到来,中秋国庆假期将如约而至,但根据今年国内房地产形势和珠海上半年的销售趋势,今年的“金九银十”有可能要爽约了。

  历年:调控不断推出 楼市成功降温

  早在2001年,从北京房价3个月内的涨幅就达到97%,各地炒房团接连组团扎堆出现,房地产在部分城市开始出现供需关系失衡,政府就开始意识到需要整顿调控房地产。

  但快速上涨的房价仍旧吸引了大量资金流入,2008-2018国内房地产迎来黄金十年,各地房价不断刷新高度,“金九银十”的概念也是在这一时期应运而生。

  火爆的楼市虽然能够直接制造巨额GDP,但地方政府对房地产的依赖打压了实体经济的发展。

  过高的房价掏空三代人钱包,也直接影响到普通民众的幸福感。

示意图(来源:视觉中国)

  期间,国家虽然出台了各种调控政策,但杯水车薪难以给过热的楼市降温,9月10月仍然是房地产销售最火爆的时节,是各大房企必争之时。

  转折首先发生在2016年,这一年的9月30日,北京推出“京八条”,随后全国19城紧跟调控,被称为史上最严调控潮,“金九银十”遭遇“政策劫”。

  这一调控虽然并没有冲淡国民购房的热情,2016年的“金九银十”依旧火热,但这是政府第一次针对“金九银十”动刀。


  2017 年的“金九银十”再没那么幸运。9月房贷利率上升政策推出,导致购房成本飙升,成功遏制住需求端。

  直接造成国庆长假前6日,热点30城网签量同比平均跌幅约8成,一线城市签约量极为惨淡,其他热点城市下降幅度普遍40%以上。

  金九寡淡收场,银十顺利泡汤,被评为史上最惨黄金周。(以上信息来源:子木. 房地产市场金九银十盛况不再[J]. 大众理财顾问, 2018, 424(10):19-21.)

  通过政策调控给楼市降温,国家一直在不断地尝试和调整,调控力度、精准度逐渐提升,掌握住了房地产的命脉,从2018年开始收到显著效果。
 
    今年:多项指标下降 政策重拳出击

  国家统计局最新数据:今年1-7月份,房地产开发投资、新开工面积、房企到位资金等多指标增速持续回落,房企购地面积降幅继续扩大。

  其中,房地产开发投资和房企到位资金增速在连续3个月回落后,创出年内新低;销售面积增速已经连续7个月为负。


  此外,据央行近日发布的《2019年第二季度中国货币政策执行报告》,房地产贷款增速继续回落。

  截至6月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为41.9万亿元,同比增长17.1%,增速较3月末下降1.6个百分点。

  政策上对楼市的调控仍在继续:今年的7.30政治局会议继续传达坚持“房住不炒”定位的信号,并首次明确推出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的调控方式。

  7.30政策的推出回答了国家未来是保房地产还是保实体经济的疑问:重振实体经济是当务之急,房地产被按下了暂停键。

  对于这一调控政策,股市反映敏感于楼市,7.31地产股应声大跌,早盘蒸发500亿!


  8月25日,央行再度重磅官宣,对新发放商业性个人住房贷款利率进行调整,首套房利率不得打折,不得低于当地的标准利率,二套房贷款利率上浮60个基点,从2019年10月8号正式实施。

  这一次利率改革,捏住了炒房客的“七寸”。在这样的政策下,想要炒房基本是黄粱一梦,必将血本无归,昔日风光已经全然不再。

  央行房贷利率新政虽未落地实施,但不少地区房贷利率上调消息不断传来,近期杭州、苏州、温州、南昌、郑州等地上调房贷利率。

  与此同时,8月底又传出消息,多家银行近期收到窗口指导,收紧房地产开发贷额度。

  有关部门的数据资料显示,目前我国有20多家银行停止对房企放贷,其他银行也放缓放贷速度,让房企“一贷难求”。


  金融政策收紧,开发商失宠,降价促销扎堆涌现,楼市的寒冬说来就来,房地产新一轮大洗牌开始。

  大房企加快拼业绩、冲规模的节奏。而二三线城市的中小房企在多重压力下开始扛不住了,破产潮正在如期而至。

  通过人民法院公告网发现,截止9月3日有354家房地产企业申请破产清算。

  本地:土拍遇冷 网签下降 入市稀少

  回顾珠海八月的土地拍卖市场,总共挂拍12宗土地,最后仅有两宗土地以底价成交(佳兆业成交高栏港地块,华发成交科创北宅地),其余1宗流拍、9宗延期

  土拍挂出后没有房企参与竞拍,拍出地块溢价率为0,与2016-2018年多家房企参与竞争,拍出多个地王地块的盛况相差甚远,情况爆冷不容乐观。

8月珠海土拍情况(来源:刊和网)

  土地市场热度反映了房企的资金状况,楼市调控政策下,房企更加关注资金链的安全,拿地也更加谨慎。

  与此同时,6月到8月珠海网签套数和面积也都处于下跌趋势。在政策的严格调控下,9月和10月网签前景也不容乐观。

2019珠海上半年网签走势(来源:诸葛找房)

  反观往年的土拍情况,我们可以发现多家房企在珠海土地储备丰富,并不是无楼可售。

  以唐家北围情况为例,2016到2019年7月各家房企共竞得19个地块,仅有4个项目入市开销。

  楼盘入市的不足更体现房企对房地产市场态度谨慎,也可说明在切断房贷资金源头的情况下,多家房企后劲不足无以为继?

  北围土地入市情况(数据来源:房天下)

  同时,9月和10月楼盘预计的加推也较为稀少仅有11家楼盘登记在案,是否能体现出“金九银十”的盛况呢?

珠海9月、10月楼盘加推(数据来源:安居客)

  在政策禁止炒房,楼市普遍遇冷的情况下,各大房企在考虑自身的生存问题的同时,今年“金九银十”的机会将如何抓住?

  小编认为,即使“金九银十”没那么火热了,那么也能体现出房价开始回归理性,国家对房价的调控显现效果。

  这对珠海普通老百姓、刚需客来说反而是件好事,干嬴国际老虎机人在珠海安家的希望又大了。
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沙发
发表于 2019-9-6 15:02 来自手机 | 只看该作者
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板凳
发表于 2019-9-6 15:16 | 只看该作者
看看公务员的工资,拍再多的地也养不起他们。
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地毯
发表于 2019-9-6 16:28 | 只看该作者
重现98年,08年危机
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地板
发表于 2019-9-6 20:59 来自手机 | 只看该作者
北围本来就不值那个价
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地下室
发表于 2019-9-6 21:06 | 只看该作者
看今年市场表现吧
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7
发表于 2019-9-9 10:49 | 只看该作者
谢谢分享
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8
发表于 2019-9-9 11:44 | 只看该作者

谢谢分享
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9
发表于 2019-9-10 14:38 | 只看该作者
谢谢分享,学习学习。
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